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婚前一方首付婚后双方还贷案例

2018年3月5日  长春著名欠款纠纷律师 http://www.cczmkjsl.com/
近年来,许多年轻夫妻选择贷款买房,但因首付方和还贷人可能并非同一人,而在处理离婚纠纷时出现房产分割争议。某法院审结一起离婚纠纷,在处理婚前一方首付、婚后夫妻共同还贷的房屋时,判决房子归首付方所有,但首付方须支付另一方共同还贷及房屋增值补偿款。
  案例:李某(男)和王某(女)是对年轻夫妻,结婚1年闹起了离婚。双方都同意离婚,但在一处房产问题上出现分歧。婚前,李某用贷款方式购买了无锡一处房产,支付首付款23万余元,并与银行签订借款合同,借款金额为35万元,借款期限为10年。2010年李某和王某登记结婚,婚后双方共同为该套房子还贷。2011年,双方来法院诉讼离婚,并要求依法分割财产。审理中,双方一致确认每月还款金额为3500余元。
  法院认为,该房屋系李某婚前购买并支付首付款及归还部分银行贷款,婚后夫妻共同归还贷款部分所占比例较小,故该房屋仍应归李某所有,剩余贷款由其继续负责偿还。王某所主张的婚后还贷及房屋增值部分,符合法律规定,法院依照夫妻共同还款所占比例、以评估的增值额和共同还款额为基准依法予以支持。最终判决双方离婚;房屋归李某所有,房屋贷款由李某负责偿还;李某支付王某婚后共同还贷及房屋增值补偿5万余元。
黄律师解析:可以从按揭购房所涉及的法律关系来进行分析。
一、买受方与出卖方之间形成商品房买卖合同关系。买受方与出卖方(通常为开发商)签订买卖合同后,商品房的买卖关系已经成立。贷款购买房屋的,买受方先付清首付款,剩余款项在银行办理按揭贷款手续,银行审查买受人收入状况及资信无误后,将贷款金额直接划入开发商账户。至此,买受方的付款义务全部完成。
二、买受方与贷款银行之间形成借款合同关系。贷款银行发放贷款后,买受人与贷款银行之间就是债权债务关系了,买受人依贷款合同约定按月或按季向银行偿还贷款。由此,婚前一方订立商品房买卖合同,支付首付款的房屋,其房屋权属仍为婚前一方所有,婚后由夫妻共同偿还的款项,其性质是偿还银行的债务。该房屋在离婚时不能作为共同财产进行分割,应当认定为一方婚前即享有的财产权利,离婚时应判归一方所有。婚后夫妻双方共同偿还银行贷款的部分,可以理解为是用婚后夫妻共有的财产偿还了一方的婚前个人债务。因此,离婚时应将一方婚前购买的按揭房判归买房者所有,同时将夫妻共同偿还贷款的一部分补偿给另外一方,而且另一方并无权获得房屋的增值部分。
本案审理依据为新出台的《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》,“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”在婚姻法司法解释三出台前,法院仅对婚后共同还贷部分做出处理,现在房屋增值部分也纳入补偿范围,计算更加精确。
如果婚前按揭房产由一方在婚前支付了房屋首付款,该房产应为一方的婚前财产,婚后按揭的还款部分才是夫妻共同财产。